2011-й — год ипотеки
Как сообщил начальник отдела ипотечного кредитования Пермского отделения ВТБ 24 Константин Лазуков на недавней конференции «Прогноз развития ипотечного рынка в 2010–2011 гг.», позитивные сигналы о прекращении падения и симптомах восстановления рынка ипотеки стали ощущаться еще весной, а более рельефно эти тренды обозначились в третьем квартале текущего года.
Ключевые факторы, сыгравшие на оживление спроса, – активизация банков и нежелание покупателей ждать как понижения цены недвижимого имущества, так и процентных ставок по кредитам. Аналитики ВТБ 24 прогнозируют, что по итогам 2010 г. объем выдачи жилищных кредитов «прирастет» на 340–369 млрд руб. и может достигнуть более чем 1,3 трлн руб. Что дает основания с уверенностью говорить о том, что в 2011 г. мы приблизимся к докризисному уровню рынка.
По информации Светланы Щеголевой , управляющего Пермским региональным отделением ВТБ 24, за первое полугодие этого года банки Пермского края выдали более 3 тыс. ипотечных кредитов (за весь 2009 г. – 4,5 тыс.). В 2009 г. выдано ипотечных кредитов на 5,8 млрд руб., за первое полугодие 2010 г. – на 3 млрд руб.
По оценке Андрея Шинкаренко , генерального директора Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, оживление рынка ощущается, но восстановление имеет неустойчивый характер. Основная стратегия населения носит ярко выраженный сберегательно - выжидательный характер.
«Хвост» – за 9%
Банки начинают предлагать интересные программы, даже более интересные и выгодные, чем до кризиса.
Главное достижение осени – ярко выраженная тенденция к снижению процентных ставок, которые стремительно упали до показателей докризисного уровня. Как отмечает Константин Лазуков, средневзвешенная ставка по банковскому сектору в настоящий момент составляет 12,9%. По его оценке, как минимум два оператора федеральных программ по поддержке строящегося и готового жилья – Сбербанк и ВТБ – уже могут предлагать кредиты под ставки, близкие к ставке рефинансирования, то есть от 8% годовых.
«Более кардинальных изменений ставок в обозримом будущем не предвидится. До западных 5–6% дело вряд ли дойдет. Но если вспомним рекламные буклеты образца 2008 г. со ставками 12–16%, то нынешние 9–10% — существенный прогресс», — резюмирует Светлана Щеголева.
Кризис отрезвил как заемщиков, так и банкиров, научив их быть более осторожными и осмотрительными. Первые испытали на себе превратности судьбы и оценили тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях. Вторые все еще ощущают рост просроченной задолженности. По оценкам, в 2010 г. она увеличилась на 24%, что является дестабилизирующим фактором.
Как отмечает Андрей Шинкаренко, требования к претендентам на ипотечный кредит изменились, прежде всего, в плане подтверждения источников доходов и наличия средств для первоначального взноса. Теперь помимо благонадежности самого потенциального заемщика оценивается и стабильность предприятия, на котором он трудится, учитываются перспективы сферы его деятельности в целом.
Портрет заемщика в целом не изменился, но произошло смещение в сторону наемных работников. Сегодня кредитные организации склонны доверять заемщикам в возрасте 30–40 лет, официально трудоустроенным, работающим по найму в стабильной сфере (государственная служба, крупные предприятия, бюджетная сфера), готовым документально подтвердить свой доход. И все без исключения хотят видеть среди своих заемщиков ответственных людей, осознающих серьезность обязательств, которые они на себя берут.
По словам Станислава Цвирко , директора департамента жилья ГК «Перспектива», если в 2008 г. большая часть ипотечных кредитов выдавалась под сделки с инвестиционной недвижимостью с высоким уровнем риска дефолта, то сейчас ситуация изменилась: люди приобретают жилье осознанно, доля инвестиционных сделок в ипотечных продуктах минимальна. Покупатели уже не руководствуются спекулятивными мотивами приобретать квартиру по ипотеке с перспективой последующей продажи с получением дохода. С другой стороны, банки, утратив лояльность к подобным сделкам, ужесточили и процедуры андеррайтинга.
Участники рынка ожидают увеличения уровня конкурентности. Осенью со своими программами вышли банки, входящие в топ-30. Здоровая конкуренция приведет к небольшому, но все-таки снижению ставок и расширению выбора для заемщиков.
Сбережения и рассрочка – реальная альтернат ива?
Застройщики отмечают, что доля ипотечных сделок в общей массе сделок, совершающихся на рынке, по-прежнему невелика – в среднем порядка 5%, поэтому говорить о докризисном уровне преждевременно. Но ситуация у всех своя. В ПЗСП в 2009 г. доля сделок по ипотеке составляла 0%, а заместитель гендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин отметил, что в 2010 г. сделки с привлечением ипотеки достигали 80%.
«В настоящий момент застройщики хорошо продают квартиры за наличные деньги. И участвовать в реализации квартир через ипотеку можно, когда не хватает чистых покупателей, – считает Алексей Ананьев , коммерческий директор АН «Респект». – Но их сейчас достаточно, платежеспособный спрос хоть и невысок, но стабилен. Когда на чашу весов положено решение жилищных проблем, люди готовы копить. При отсутствии роста цен целесообразнее копить или получить беспроцентную или под небольшой процент рассрочку от застройщика. Поэтому 70% российских заемщиков стремятся скорее рассчитаться по кредиту и, как правило, укладываются в два-три года. Если на рынке нет долгосрочных прогнозов по росту, большинство скорее всего выберут стратегию накопления».
Кстати, как сообщил Андрей Шинкаренко, самый популярный запрос среди клиентов ПАИЖК – кредит на 1–2-комнатную квартиру средней площади. Средние размеры кредита – 1, 14 млн руб., срок выплаты –17,9 лет.
По пути с застройщиком
Одновременно со смягчением условий ипотечного кредитования банки стремятся усилить сближение с потребителем, риелторами и застройщиками.
По словам Светланы Щеголевой, стратегия банка в расширении продаж ипотечных продуктов включает не только снижение процентной ставки, предложение широкой продуктовой линейки и повышение качества обслуживания клиентов, но и укрепление сотрудничества с партнерами-застройщиками и агентствами недвижимости, внедрение специальных программ для корпоративных клиентов – сотрудников крупных компаний.
Как отмечает директор по продажам ПЗСП Алексей Демкин, необходимость в более тесном сотрудничестве между застройщиками и банками назрела давно. С сентября предприятие совместно со Сбербанком проводят кампанию «Скорость выдачи», ориентированную на повышение информированности, доступности и оперативности выдачи кредитов клиентам. В ее рамках на территории завода организовано рабочее место для специалиста банка. «Уверен, что такая форма сотрудничества выгодна и банку, который, по сути, открыл дополнительную точку в шаговой доступности от полутора тысяч работников ПЗСП, тем самым получил возможность расширить круг своих клиентов», – отметил он.
