КПД для КРТ

Фото: www.newsko.ru

Застройщики всё  чаще выбирают комплексное освоение  территории

Фото: ru.freepik.com

На  заседании регионального градсовета 26  октября был  представлен самый масштабный на  сегодняшний день проект комплексного развития территорий в  Пермском крае. В  нём будут участвовать четыре девелопера, которые создадут в  краевой столице фактически новый жилой район  — Красный Октябрь. В  целом в  этом году механизм КРТ, появившийся относительно недавно, заметно набрал популярность в  регионе. В  общей сложности было принято решение о  реализации более чем  десяти проектов с  его  использованием.

Комплексное развитие микрорайона Красный Октябрь в  Дзержинском районе Перми  — первый проект КРТ  в  Прикамье, в  котором примут участие несколько девелоперов. Проектом предусмотрена застройка участков общей площадью около 29  га  вдоль новой автомагистрали по  ул. Строителей. На  месте промзон и  складов появится более 40  тыс.  кв. м  жилья, школа на  1  тыс. мест, детские сады, спорткомплексы, сквер, магазины и  другие объекты.

Территорию площадью 2,3 га  на  участках по  улицам Трамвайной, 37  и  Алтайской, 2/1 планирует застраивать ГК  «Альфа». Группа компаний собирается возвести здесь 74  тыс.  кв. м  жилья.

Nova освоит территорию в  3  га  между улицами Шпальной и  Желябова. На  этом земельном участке предполагается разместить до  80  тыс.  кв. м  жилья, социальные и  дорожные инфраструктурные объекты.

Компания «Унистрой» возведёт примерно 49  тыс.  кв. м  жилья на  участках по  ул. Трамвайной, 33а, 33  к6, 33  к11  и  35. Площадь застраиваемой территории составит 2,7  га.

Большие планы по  застройке микрорайона у  ПМД. Девелопер построит жильё и  объекты социнфраструктуры на  двух смежных участках: на  Телеграфной, 6  и  Трамвайной,  27. Их  общая площадь составляет почти 21  га. «Жилой комплекс «Новый Парковый» воплощает в  названии два  смысла. С  одной стороны, мы  обновляем бывшую промышленную территорию, придаём ей  новое значение. А  «Парковый» в  названии говорит о  территориальной привязке. Территория находится, по  сути, на  въезде в  город со  стороны Красавинского моста и  является своеобразным «лицом» Перми. Когда мы  готовили этот проект, уделяли особое внимание его  архитектуре»,  — прокомментировал руководитель департамента маркетинга ПМД  Артём Савельев.

На  планируемой территории будут построены экопарк площадью 3,5 га  для  всех жителей района, новая улично-дорожная сеть, спортивные площадки и  физкультурно-оздоровительный комплекс по  заданию краевого минспорта.

Пока по  территории Красного Октября подготовлен только мастер-план. Однако, по  словам застройщиков, пока этот проект не  является окончательным.

Механизм КРТ  является относительно новым  — в  градостроительном законодательстве это  понятие было закреплено только в  2020 году. Эксперты отмечают, что  он  обеспечивает возможности для  создания новых больших объектов, которые будут комфортны для  жителей.

«КРТ  — это  прогрессивный и  очень удобный механизм по  созданию именно качественных условий для  проживания, который позволит вовлечь в  гражданский оборот и  вдохнуть новую жизнь в  большие промышленные территории. Он  обеспечивает возможность в  индивидуальном порядке подходить к  каждой конкретной территории и  реализовывать в  рамках данного проекта те  условия, которые создают максимальный комфорт для  будущих жителей конкретно взятой территории, района, структурно-планировочной единицы»,  — отметил Демид Кузьмичёв, директор ГК  «Оникс» .

Главным преимуществом КРТ, по  мнению девелоперов, является то, что  механизм значительно упрощает развитие участка, так  как  облегчает процедуру изменения установленных территориальных зон  или  их  параметров под  многоквартирные жилые дома и  объекты социнфраструктуры.

Демид Кузьмичёв добавил, что  КРТ  стало альтернативой, например, решению Пермской городской думы 2019 года о  порядке заключения соглашения застройщиков с  администрацией для  развития сети социнфраструктуры.

«Если застройщик пошёл по  пути соглашения, нет  гарантии, что  денежные средства, которые будут выплачены, будут освоены и  инвестированы в  инфраструктуру конкретной планировочной территории. А  при  КРТ  застройщик сам  вкладывается, например, в  строительство, в  подъездные пути, в  улично-дорожную сеть, в  объекты социальной инфраструктуры»,  — подчеркнул  он .

С  ним  согласился и  руководитель «Стройпанелькомплекта» (СПК) Виктор Суетин. Он  отметил, что  в  рамках реализации механизма КРТ  все  процессы, хоть и  косвенно, но  контролируются. Так  как  все  детали, в  том  числе архитектурный облик, планировка участка, этажность будущего микрорайона согласовываются с  властями до  заключения договора.

Механизм КРТ  также удобен в  том  случае, если в  планах застройщиков освоить крупные территории площадью более 1  га. Как  рассказал Артём Савельев, сейчас в  Перми практически нет  больших готовых участков, с  установленными необходимыми территориальными зонами, что  позволило бы  застройщикам заходить на  них  без  изменений градостроительных условий. При  этом крупным девелоперам, как  правило, интересны именно такие проекты, а  не  точечная застройка, поэтому они  готовы активно использовать механизм  КРТ. Представитель ПМД  пояснил, что  механизм позволяет развить крупный участок, построить и  ввести в  эксплуатацию большой объём жилья, а  также благоустроить территорию, обеспечить его  инфраструктурой, чтобы в  будущем там  было удобно и  комфортно жить.

Исполнительный директор «Железно» Юрий Перминов добавил, что  для  стимулирования застройщиков осваивать территории законодательством предусмотрены различные инструменты и  возможности. В  том  числе для  этого привлекается финансирование за  счёт бюджетных и  внебюджетных средств на  их  развитие.

Несмотря на  ряд  положительных сторон программы для  всех сторон  — бизнеса, жителей и  власти, некоторые застройщики указывают и  на  моменты, которые требуют доработки, так  как  сказываются на  скорости строительства и  проявлении интереса инвесторов к  территориям.

Виктор Суетин говорит, что  для  реализации проекта в  рамках КРТ  есть два  варианта. В  случае, когда земельный участок под  застройку принадлежит девелоперу, все  планы с  учётом социнфраструктуры согласовываются с  властями заранее, после чего можно приступать к  работам. Во  втором случае застройщикам приходится выкупать землю под  КРТ  на  торгах, что  зачастую оказывается невыгодно в  финансовом плане.

«Мало того, что  социальная нагрузка создана по  максимуму, ещё надо и  «пободаться» за  эту  землю. То  есть строить будет тот, кто  даст больше за  эту  землю денежных средств. Сумма может начинаться с  нуля и  закончиться несколькими миллионами, поэтому нагрузка может быть иногда просто неподъёмная, то  есть пропадает интерес вообще участвовать в  подобных мероприятиях. Тут  механизм немножко недоработан»,  — рассказал  он .

Вместе с  этим эксперты отмечают и  проблемы с  подготовкой информации по  участкам, оформлением документов, которые отнимают большой объём времени. Таким образом, начало работ задерживается, а  застройщики переносят строительство на  более поздний срок.

Демид Кузьмичёв рассказал, что  процесс длительный и  состоит из  нескольких этапов: покупка участка, создание проекта, заключение договора, разработка документации по  планировке территории (ДПТ) с  учётом всех параметров объектов.

«Это непривычный пока для  застройщиков подход к  работе, поэтому на  данный момент всё происходит достаточно долго. Вот  мы  подписали договор о  КРТ  в  декабре 2022 года. И  только сейчас у  нас  закончились публичные слушания по  ДПТ. С  наработкой компетенции у  застройщиков и  появлением опыта, я  думаю, процесс будет налаживаться, и  всё это  будет занимать меньше времени»,  — поделился руководитель ГК  «Оникс» .

С  отдельными трудностями могут столкнуться застройщики, которые планируют КРТ  на  месте расселяемых домов. По  словам Виктора Суетина, для  заключения договора также требуется большой перечень документов и  информации о  количестве расселяемых человек, стоимости работ и  т.  д., которой зачастую бывает недостаточно. При  этом расселение всегда проходит проблематично, большое количество времени уходит на  суды, и  реализация проекта растягивается на  годы.

Он  также рассказал о  ситуации, сложившейся в  отношении участка в  Мотовилихинском районе Перми, на  ул. Старцева,  1б. В  отношении него также планировалось КРТ: строительство ЖК  с  прогулочной зоной и  детским садом на  100  мест. Однако вопрос о  его  развитии до  сих  пор  не  решён окончательно. Виктор Суетин объяснил это  тем, «что есть ряд  людей, которые ищут свою выгоду», в  частности, любая жалоба местных жителей создаёт определённые препятствия для  осуществления идеи.

«Мы деньги уже  вложили, серьёзно там  потратились, включили в  свои планы. А  в  итоге ничего не  происходит. Даже несмотря на  то, что  это  земля моя, отрабатывать очень сложно. По  своим планам я  уже  должен был  сегодня половину построить. А  я  даже ещё с  мёртвой точки не  сдвинулся»,  — поделился Виктор Суетин .

Артём Савельев согласился, что  бюрократические вопросы есть, но  в  частных случаях. Он  отметил, что  глобальных трудностей в  рамках КРТ  у  бизнеса не  возникает, а  появляющиеся вопросы связаны с  тем, что  механизм новый.

Первый в  Пермском крае договор о  КРТ  был  заключён в  2022 году с  корпорацией «Девелоп­мент-Юг». Застройщик сейчас ведёт работы в  Кондратово по  строительству клубного пригорода «Мы». На  его  территории запланировано возведение 300—400  тыс.  кв. м  жилья и  соцобъектов.

Эксперты отмечают, что  механизм КРТ  универсальный и  применяется для  решения различных задач в  области жилищного строительства. Одним из  его  векторов является развитие незастроенных территорий, где  требуются значительные вложения в  инфраструктуру. Таков, например, ЖК  «Камаполис», который строит в  рамках КРТ  в  Перми застройщик «Железно».

Работа над  проектом «Камаполис» на  территории бывшего мясокомбината на  ул. Дзержинского в  микрорайоне Заимка заняла 2,5 года. Договор о  КРТ  был  заключён в  конце 2022 года. На  этом участке запланировано возведение преимущественно кирпичных домов высотой до  10  этажей и  нескольких 17-этажных зданий из  монолита, в  целом будет построено 135  тыс.  кв. м  жилья. Общая площадь застройки составит 13,8  га. Здесь также будут размещены коммерческие помещения и  детский  сад. Строительство жилого комплекса будет проходить в  пять очередей  — до  2032 года. Сдачу первой очереди застройщик планирует на  2025  год.

Удалённые от  центра Перми участки застройщики также не  обходят вниманием. Пустующую территорию в  Прикамье площадью 11,9 га  будет осваивать  СПК. Как  рассказал Виктор Суетин, участок во  Фролах застройщику удалось приобрести практически по  первоначальной цене. Там  запланировано строительство 116  тыс.  кв. м  жилья, детского сада на  280  мест и  благоустройство. Проект разработан по  принципу «двор без  машин». В  планах реализовать его  в  течение семи  лет.

Ещё один участок не  в  центре Перми будет осваивать ГК  «Оникс». Компания намерена построить в  Камской долине жилой комплекс средней этажности  — в  восемь-девять этажей. На  территории будет благоустроен сквер 1,5 га, создан детский сад  на  320  мест.