Рынок торговой недвижимости продолжает падение на фоне снижения спроса
Спрос на торговую недвижимость в Перми по итогам 2021 года упал и в аренде (−8%), и в покупке (−15%), отмечают в «Авито Недвижимости». Также сократилось и предложение: в аренде −23%, а в покупке −24%. В среднем цены в 2021 году выросли, достигнув в аренде 800 руб. за 1 кв. м, что на 7% выше показателей 2020 года. В покупке в среднем стоимость 1 кв. м торговых площадей составила 70 тыс. руб., что на 5% больше показателей 2020 года.
Коммерческая недвижимость
Константин Долгановский
Эксперты говорят, что сейчас продавать или покупать торговую недвижимость смысла нет.
«Многие объекты торговой недвижимости, ранее выставлявшиеся на продажу, в 2021 году были сняты собственниками с рынка, — отмечает директор управляющей компании «Труменс-групп» Елена Денисова. — Поскольку торговая недвижимость — это инвестиционный инструмент, то ожидания высокой инфляции и низкий относительно других сегментов недвижимости рост цен приводят к падению интереса инвесторов к помещениям для сдачи в аренду под магазины, кафе или продуктовый ретейл. При этом, если торговый объект уже был в собственности, смысла продавать его нет, поскольку нет возможности переложиться в сопоставимые объекты по цене и другим параметрам в новостройках».
Также эксперты отмечают, что конкуренция за арендатора выросла, но по-прежнему для всех форматов торговой недвижимости, в том числе и малой, найдётся своё место.
«Арендаторов на качественную торговую недвижимость в Перми достаточно много, — отмечает руководитель управляющей компании Gold Realty Group Светлана Костромина. — В каждый торговый центр идёт своя аудитория: кому-то по пути, кто-то ради покупки конкретной марки или услуги определённой компании, кто-то ради отдыха. Поэтому торговые центры просто перераспределят между собой трафик».
Костромина отмечает, что в центре Перми по-прежнему есть дефицит предложения торговых помещений с размерами до 50 кв. м с отдельным входом: «Такие помещения готовы брать дорого, но их нет на рынке. Поэтому те, кто владеет крупными торговыми площадками в центре города при отсутствии парковочных мест, должны задуматься. При длинной стене фасада, может быть, есть возможность сделать нарезку с отдельными входами и раздать их под более высокую арендную ставку».
При этом, по мнению Светланы Костроминой, мелкий стритретейл будет только развиваться, в том числе благодаря развитию кафе, небольших магазинчиков и пунктов выдачи товаров.
С этим соглашается директор управляющей компании «Столица» Константин Копытов.
«Стритретейл показал свою живучесть в условиях пандемии. Главные преимущества — небольшие эксплуатационные затраты, лёгкость трансформации и почти полное отсутствие воздействия ограничительных мер из-за пандемии, которые сильно влияют на крупнейших игроков рынка в торговой недвижимости», — отмечает он .
Влияние сильныхЗа последний год в Перми произошёл существенный скачок в сфере торговой недвижимости. В апреле 2021 года был открыт торговый центр «Планета», а уже в феврале 2022 года — «iMALL Эспланада».
Константин Копытов отмечает, что после открытия «Планеты» трафик в «Столице» упал примерно на 15—20%, но оценить, сколько было потеряно из-за ограничений пандемии, а сколько из-за появления нового конкурента, сложно. «Более 15 лет мы работали с избыточным трафиком, — отметил Константин Копытов. — Сейчас он корректируется в планово-прогнозные рамки. Невозможно работать 18 лет на рынке и снимать сливки. Доминирующее положение вредит рынку, препятствует развитию и не заставляет всех быть гибкими. Конкуренция заставляет двигаться, стимулирует сильных меняться в лучшую сторону, а слабых убирает с рынка».
Эксперты говорят, что открытие ещё одного крупного торгового объекта — «iMALL Эспланада» — позитивно скажется на рынке торговой недвижимости Перми.
Совладелец торговых центров «Айсберг», «Айсберг Модерн» и «ЦУМ» Александр Кириленко говорит, что открытие «iMALL Эспланада» повысит привлекательность других торговых комплексов в центре Перми.
«Все торговые центры поблизости работают прежде всего на деловом трафике в будни, в выходные идёт «просадка», — отмечает Кириленко . — Появление крупного современного оператора с расширенным предложением должно привести к тому, что потребители в выходные будут больше обращать внимание на центр Перми. Многие отправляются провести время с близкими, купить товары и услуги. Пешеходные трафики в нашем районе сформированы так, что люди будут идти мимо «Айсберга», «Айсберга Модерн» и ЦУМа. «iMALL Эспланада» будет привлекать к себе потоки людей, но и к нам они тоже будут заходить».
При этом, по мнению Александра Кириленко, пандемия и ограничения из-за неё не будут иметь долгосрочного влияния ни на «iMALL Эспланада», ни на торговую недвижимость.
По мнению директора управляющей компании Gold Realty Group Светланы Костроминой, угрозу расположенным рядом торговым центрам «Колизей» и «Айсберг» открытие нового торгового центра не создаст.
Светлана Костромина также полагает, что соседние торговые центры не сильно пострадают от открытия «iMALL Эспланада», напротив — они могут получить дополнительный трафик.
«У соседних торговых центров может наблюдаться отток посетителей, но свой сегмент на рынке они не потеряют. Вряд ли их аудитория найдёт своё место в «iMALL Эспланада». Для них открытие — это скорее плюс, поскольку новый игрок на рынке может претендовать на межрегиональный формат, а это значит, что люди поедут из дальних уголков региона, чтобы получить товары или услуги. И если они не найдут их в «iMALL Эспланада», то пойдут в соседний торговый центр», — полагает Костромина .
Менее оптимистично настроен Константин Копытов. Он считает, что расположенные в центре города торговые комплексы всё же могут потерять часть своего покупательского трафика.
«Открытие «iMALL Эспланада» будет оказывать влияние на крупных игроков: «Колизей», «Алмаз», «Айсберг», в наименьшей степени на «Спешиlove», — отметил Константин Копытов . — Определённое давление будет испытывать ТРК «Семья», поскольку их целевая аудитория частично перетечёт в «iMALL Эспланада». Может быть и ротация арендаторов, в том числе якорных, и операторов крупных брендов. Но это во многом зависит от того, как заработает «Эспланада», в каком качестве будет сделана внутри и снаружи».
По мнению Константина Копытова, конкуренция в сфере торговой недвижимости в Перми после открытия нового торгового центра будет по-прежнему мала. В городе достаточно аудитории ещё для трёх крупных торговых центров: одного торгового центра в 150 тыс. кв. м и пары центров до 100 тыс. кв. м, отмечает эксперт. При этом, по его словам, многое зависит от концепции и просчёта влияния онлайн-сегмента торговли.
В ТРК «Семья» спокойно относятся к открытию «iMALL Эспланада».
«Открытие любого нового крупного торгового центра в Перми, конечно, влияет на посещаемость, — отмечает директор ООО «Управление недвижимости «ЭКС» Елена Жданова . — Обычно динамика оттока происходит в период от первых трёх до шести месяцев, потом ситуация выравнивается. Многое будет зависеть от того, с кем открывается торговый центр и как это будет происходить. Прежде всего речь о том, какие арендаторы будут готовы к открытию, насколько именно эти арендаторы в этом месте будут востребованы. Потом нужно будет посмотреть на транспортную доступность, насколько клиенту будет удобно. Это будет познаваться уже опытным путём после открытия. Итоговую оценку можно будет дать в течение полугода».
Динамика показателей на рынке коммерческой недвижимости в Перми, итоги 2021 годаПо итогам 2021 года интерес к аренде коммерческих помещений, расположенных в Перми, на «Авито Недвижимости» вырос на 7%, при этом наиболее высокий рост активности был отмечен в категории помещений свободного назначения (ПСН) — на 22% год к году. На эту же категорию пришлась самая большая доля запросов в общей структуре спроса — 33%. Таким образом, ПСН сохранили свою высокую востребованность у пермских предпринимателей за счёт своей многофункциональности и возможности быстрой адаптации к разным видам бизнеса. Аналогичная ситуация в 2021 году наблюдалась и на рынке купли-продажи, где на ПСН пришлось 42% всех запросов потенциальных покупателей коммерческих площадей в Перми. Однако по сравнению с прошлым годом интересоваться покупкой помещений свободного назначения стали на 4% реже. В целом спрос на покупку коммерческих помещений в Перми сохранился на уровне прошлого года.
< Мария Сыропятова
