Исполнительный директор УК «Альфа-Капитал» Наталья Цимахович: о причинах интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости и о том, какие возможности они открывают
Последние десятилетия на фондовом рынке кризисы случаются с завидной регулярностью, поэтому неудивительно, что инвесторы стремятся отыскать «тихую гавань», чтобы пересидеть сложные времена. Один из таких вариантов — инвестиции в недвижимость, которые мало коррелируют с происходящими на фондовом рынке событиями. Сегодня этот вид инвестирования является у россиян одним из самых популярных — согласно опросам, около трети инвесторов задумываются о том, чтобы вложить деньги в квадратные метры.
За последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости—REITs) на глобальном рынке в портфелях частных состоятельных клиентов выросла до 30—35%. По оценке аналитиков «Альфа-Капитала», в России доля недвижимости у розничных инвесторов составляет 10—15%, а у состоятельных —до 25—30%.
Высокой популярностью у российских инвесторов в последние годы стал пользоваться такой инструмент, как закрытый паевой фонд (ЗПИФ) недвижимости. Согласно данным Банка России, только во втором квартале 2024 года чистый приток в ЗПИФы увеличился до 378,6 млрд рублей. Всего, по последним данным, пайщиками ЗПИФов являлись более 259 тыс. частных инвесторов.
Причин интереса к ЗПИФам недвижимости несколько. Одна из основных связана с тем, что этот инструмент даёт возможность инвестировать средства в самые разные сегменты рынка даже с небольшим капиталом. Например, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Их инвестиционная стратегия, как правило, основана на получении дохода от сдачи в долгосрочную аренду складских комплексов. Это один из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка, поскольку дефицит новых складских комплексов способствует бурному строительству.
Другим актуальным направлением являются фонды, инвестирующие в промышленные парки — Light Industrial. Этот сегмент рынка недвижимости бурно развивается в Москве и Подмосковье: только за пять последних лет объём промышленных парков вырос в 15 раз.
К новым направлениям относятся также девелоперские фонды для розничных инвесторов, которые создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале уникальных девелоперских проектов через инструменты коллективных инвестиций. Перспективно выглядит и сегмент инвестиций в жилую недвижимость в регионах, которые развиваются за счёт туризма и промышленного сектора.
На фоне роста спроса клиентов на альтернативные инвестиции УК «Альфа-Капитал» фокусируется на формировании фондов и стратегий, позволяющих получить возможность инвестировать в самые привлекательные сегменты рынка недвижимости: от инвестиций в строительство современных производственно-складских площадей для среднего и малого бизнеса до объектов в регионах и коммерческой недвижимости, арендаторами которой выступают крупные компании. В перспективе рассматривается также создание новых стратегий для инвестиций в объекты гостиничной недвижимости и инфраструктуру, что особенно актуально на фоне развития в стране внутреннего туризма.
Фонды недвижимости привлекательны для частных инвесторов тем, что ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить все плюсы и минусы покупки того или иного объекта. Тем более если речь идет не о приобретении крупных объектов, а, скажем, об использовании недвижимости для диверсификации инвестиционного портфеля. В ЗПИФе недвижимости деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые разбираются в тенденциях рынка, имеют возможность оценить перспективы и риски сделки. Кроме того, всю операционную деятельность по управлению имуществом осуществляет управляющая компания, а фонды недвижимости получают чистый денежный поток, который генерируют объекты.
Для собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более эффективным, чем владение объектом напрямую. Фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать опцию отложенной уплаты налога на прибыль. Поэтому в последние годы на рынке инвестиций активно развивается такое направление, как персональные фонды.
С точки зрения инфраструктуры риски здесь минимальные, потому что за деятельностью УК следит регулятор, а ключевые действия, которые совершает компания, согласовываются со спецдепозитарием. Поэтому УК не может приобрести в фонд на деньги инвесторов какой-то объект, а потом просто продать его и «позабыть» про своих пайщиков. Тем не менее, инвесторам важно выбрать компанию с качественной экспертизой и понимать все риски, связанные с инвестицией в тот или иной объект.
ООО УК «Альфа-Капитал». Телефон: 8 800 200-28-28, сайт: www.alfacapital.ru. На правах рекламы.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и побуждением к приобретению определенных ценных бумаг.
